小規模宅地等の特例の要件とは

小規模宅地等の特例というのは、例えば、自分の生まれ育った駅前の実家がとても高い土地価格で、もしかしたら3億円や5億円する土地かもしれないということがあるとします。
すると、その価格にそのまま相続税がかかった場合、その家に住むどころか、家を売らなくてはならなくなってしまいます。

そのために、配偶者や亡くなった人と同居している相続人が、その不動産を相続した時に、現在は330平米までの土地については8割減額して、20％の評価で申告していいですよという、相続税法の中では1番の減額の要素のある特例になります。
もともとそういう趣旨でできたのが、小規模宅地等の特例だと思います。

小規模宅地等の特例が使える条件は、その時々の時代により随分変化がありました。
かなり以前の話ですが、亡くなった人が住んでいれば、それを誰もが相続しても特例が使えた時がありました。
配偶者が何％か相続していれば、それ以外の人たちが取得しても全部特例が使えるという時代もありました。
その場合に、例えば奥様に1％でも取得させて、99％はそこに住んでいない相続人に取得させることによって80％の特例が使えた時代もあります。

例えば1つの土地の上に5階建てのアパート、マンションがあったとします。
1階は人に貸して、2階は子どもが無償で住み、3階は空き部屋、4階か5階に被相続人が住んでいるケースでも、そこの土地の上の一部に住んでいれば、その土地全部に対して8割の減額が使えた時期もあります。

ところが、そういったこと利用して、様々なデベロッパーなどが、駅前の土地を買い取り10階建てのビルを建て、そのうちのワンルームに亡くなった人を住まわせれば、極端な話、10億の財産が2億として評価されるわけですから、これはまた相続対策になります。

要はその相続税法上の影響のある特例を使って極端な相続対策をされる方がいたので、今は土地の上に立っている建物の床面積按分で、自宅に対する土地の面積を計算することになってしまいました。
実際に全てを自宅として使っていない限りは80％の減額はされないということになります。